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北京房地产行业洗牌加速商品房预售资金监管趋严

本文摘要:时隔2010年北京市发布了对商品房预售资金实行监管之后,今年6月6日,北京市寄居建委再度公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(以下全称《办法》),称之为商品房预售资金必需按规定超过一定建设工程进度后按计划支取,开发商支取预售款由原本的4个节点,再行减少1~2个用于节点。此外,经适房预售资金也划入监管。新的办法将于今年7月1日起实行。 北京市统计局公布的数据表明,2012年,全市房地产开发项目本年做到资金为6112.4亿元,比上年快速增长14.1%。

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时隔2010年北京市发布了对商品房预售资金实行监管之后,今年6月6日,北京市寄居建委再度公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(以下全称《办法》),称之为商品房预售资金必需按规定超过一定建设工程进度后按计划支取,开发商支取预售款由原本的4个节点,再行减少1~2个用于节点。此外,经适房预售资金也划入监管。新的办法将于今年7月1日起实行。

北京市统计局公布的数据表明,2012年,全市房地产开发项目本年做到资金为6112.4亿元,比上年快速增长14.1%。其中,金融贷款为1498.4亿元,快速增长28.3%;自筹资金为1626.1亿元,上升6.9%;定金及预收款为2086.8亿元,快速增长37.5%。多达2000亿元的定金及预售款,占到到整个房地产开发资金的1/3,这一政策的申明势必会加快整个市场的配对。

低和投资金融分析师李慧忠在拒绝接受记者专访时认为,在开发商所有的资金链中,非常一部分核心来源是通过预售构建的,这将不会影响到接下来开发商拿地及推盘的策略。新的减少1至2个支取节点预售资金的监管,对于房地产市场来说,并非新政策。早在2010年,《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》就曾具体:商品房预售资金应该全部现金商品房预售资金监管专用账户,并对其中用作项目工程建设的资金实施重点监管,确保预售资金优先用作工程建设。

而对比6日北京市寄居建委公布的《办法》,商品房预售资金必需按规定超过一定建设工程进度后按计划支取,开发商支取预售款由原本的4个节点,再行减少1~2个用于节点。此外,经适房预售资金也划入监管。新的办法将于7月1日起实行。根据规定,新的《办法》实行后,原有《办法》将废除。

记者对比新的杨家《办法》找到,在暂行《办法》中规定,开发商项目用款计划不应按照地下结构已完成、结构封顶、竣工验收、已完成初始注册四个环节设置资金用于节点。而新的《办法》中,减少了1~2个节点。其中规定,项目白鱼预售楼栋中最低楼栋为7层以上10层以下建筑的,可减少建设总层数约1/2节点;白鱼预售楼栋中最低楼栋为10层以上建筑的,可减少建设总层数约1/3、建设总层数约2/3节点。值得注意的是,去年4月份对《办法》展开印发时,经济适用房未列为预售资金监管的范畴。

而近期公布的《办法》中,将经适房预售资金监管也划入其中,以确保购房者的资金安全性。房地产调控政策大体可以分成三大类别:供给层面、市场需求层面和资金层面。

供给层面主要牵涉到土地供给政策、预售证等问题;市场需求层面主要牵涉到限购令等问题;资金层面主要牵涉到购房者的房贷问题、房企信贷问题、利率问题、预售资金监管等。李慧忠告诉他本报记者。

而此前的行政手段主要集中于在供应及市场需求层面。预售资金监管政策实施的目的,主要是为了避免开发商资金链脱落影响到房地产项目的开发进度,进而给购房者、银行等利益方带给损失,以及避免烂尾楼的经常出现;其次,实行专款专用,可以有效地避免开发商携款出逃等现象的经常出现。李慧忠指出,这样或无意或有意产生一种效果:开发商降价销售有可能起将近较慢转往资金的起到。开发商可调配的资金额度仍然各不相同产品的销售速度,而是各不相同工程进度。

在完工之前,销售款中的非常部分仍是杀钱,开发商不能减缓施工进度。理性的开发商面临中央政府强硬态度的调控决意,减缓销售才是选用。

但减缓销售又得到钱,开发商也面对着困局。李慧忠说。

中小开发商不受冲击仅次于这次申明这一政策,在继续执行环节不会更加贤一些,但很有可能只是一个过渡性政策。一位房地产分析人士告诉他《每日经济新闻》记者,短期来看,比起于出租汽车、禁售,对预售资金的监管是更为有针对性的政策,仍然是一味的去木栅,但这仍然无法解决问题核心问题。在记者的专访中,多位分析人士都回应,预售资金监管的依法,不回避是为日后房产税的实施营造气氛。上述分析人士认为,在其显然,未来三个月之内就很有可能实施房产税,去年我们也和政府职能部门有过交流,去年年底就有这样的苗头,但当时一些市场变化没能构建,而现在的时机更加适合一些。

将近段时间以来,房地产市场的资金链偏松,但整体供应量又非常少,民间的市场需求又十分充沛,调控的效果与理想不存在差距。李慧忠补足道,从之前的出租汽车、禁售,到北京市无意继续执行缩地价、竞房价的土地出让,这只不过都是整体调控政策的优化升级。

但该政策的依法,对房地产市场来说,又将面对新一轮的配对。对于中小开发商而言,其自有资金受限,融资渠道比较狭小,相当大程度上将倚赖预售款再行展开研发,预售资金监管制度若严格执行,中小开发商受到的冲击尤为显著,被出局的可能性不是没。李慧忠更进一步认为,而对于大的开发商而言,自有资金雄厚,融资渠道也较为多,他们将更加偏向于竣工现房后再行销售,再行把损失的利润减少到现房售价中。

李慧忠绝非担忧地认为,预售资金的放宽,不会让基于预售情况而制订拿地节奏的研发企业,完全被打乱节奏,现在土地市场较为热,但开发商的资金链一旦严重不足,拿地结构上升,从而变换经常出现的则是在推盘策略上的上升。李慧忠回应,一旦预售资金依法,开发商则不会借助现房销售来填补损失。


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